Photographie Immobilière

Comment préparer votre bien immobilier pour une séance photo professionnelle : le guide complet

December 27, 2025 by sanramsesmk@gmail.com

Temps de lecture : 10 minutes | Par Savaremus Marketing, photographe immobilier en Bourgogne

Vous vendez un appartement à Chalon-sur-Saône ou une maison en Bourgogne ? Vous avez décidé de faire appel à un photographe immobilier professionnel pour valoriser votre bien. Excellente décision.

Mais attention : même avec le meilleur équipement photo et vidéo drone, le résultat dépend aussi de la préparation du bien. Dans ce guide complet, je partage les conseils que je donne à mes clients avant chaque séance de photo maison en Saône-et-Loire.

Des astuces simples, testées sur des dizaines de biens, qui font vraiment la différence sur vos annonces immobilières.

Pourquoi la préparation change-t-elle tout ?

Un photographe immobilier à Chalon-sur-Saône arrive avec son Canon, son éclairage Godox, peut-être son drone pour les vues aériennes. Mais même le meilleur pro ne peut pas faire de miracles si le bien n’est pas prêt.

J’ai photographié des centaines de biens en Bourgogne. Et je peux vous dire que la différence entre une bonne et une excellente séance photo, c’est souvent la préparation. Un appartement parfaitement préparé se photographie en 45 minutes avec des résultats exceptionnels. Un appartement mal préparé prend deux heures et le résultat reste moyen.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

+118 % de clics sur les annonces avec photos professionnelles
32% plus rapide pour vendre un bien correctement mis en valeur
Les acheteurs passent 20 secondes maximum sur une annonce avant de décider

Une pile de linge sur le canapé ? Ils scrollent. Des câbles partout ? Ils passent à l’annonce suivante. Un plan de travail encombré ? Ils imaginent une cuisine trop petite.

La préparation, c’est l’investissement invisible qui fait toute la différence visible.

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La checklist complète : pièce par pièce

🚪 L’entrée : La première impression

L’entrée est souvent négligée, pourtant c’est la première image que verront les acheteurs. En immobilier comme ailleurs, on n’a qu’une seule chance de faire une bonne première impression.

✅ À faire	❌ À éviter
Ranger chaussures dans un placard	Laisser le portemanteau surchargé
Nettoyer le miroir (sans traces)	Paillasson usé ou sale visible
Ajouter une plante verte fraîche	Encombrement au sol
Dégager complètement le passage	Parapluies, sacs, clés qui traînent

💡 Astuce pro : Un petit bouquet de fleurs fraîches à 5€ dans un joli vase transforme instantanément l’entrée sur la photo. C’est le meilleur rapport investissement/résultat.

🛋️ Le salon : Le cœur du foyer

Le salon est LA pièce que les acheteurs scrutent en premier. C’est là qu’ils se projettent, qu’ils imaginent leurs soirées, leurs moments en famille. Accordez-lui une attention particulière.

Désencombrement (15-20 min) :

Videz la table basse (magazines, télécommandes, verres → dans un placard)
Cachez les câbles TV et box internet (cache-câbles adhésifs ou derrière le meuble)
Réduisez les cadres photos personnels (gardez-en 2 maximum, trop de photos perso empêche l’acheteur de se projeter)
Rangez les jouets des enfants complètement
Retirez les couvertures de canapé usées ou dépareillées

Mise en scène (10-15 min) :

Disposez les coussins de manière symétrique sur le canapé
Pliez proprement un plaid de qualité sur l’accoudoir
Placez un beau livre d’art ou un magazine déco sur la table basse
Ouvrez les rideaux en grand, tirez-les sur les côtés
Ajoutez une plante verte dans un angle mort

💡 Astuce pro : Le jour de la séance, allumez TOUTES les lampes du salon, même en plein jour. L’éclairage mixte (naturel + artificiel) crée cette ambiance chaleureuse qui fait craquer les acheteurs sur les photos. <!– IMAGE SUGGESTION: Photo avant/après salon désencombré – split screen –>

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🍳 La cuisine : Propreté et espace

La cuisine est une pièce décisive pour beaucoup d’acheteurs, surtout les familles. Elle doit paraître à la fois fonctionnelle, spacieuse et impeccable.

Le plan de travail = VIDE (ou presque)

C’est la règle d’or. Un plan de travail encombré fait paraître la cuisine plus petite et moins pratique.

Rangez grille-pain, cafetière, bouilloire, bloc de couteaux dans un placard temporairement
Gardez uniquement UN élément décoratif : une corbeille de fruits frais OU une plante aromatique OU un joli pot à ustensiles
Nettoyez toutes les traces de graisse et projections

Électroménager :

Façade du frigo impeccable : retirez TOUS les magnets, photos, listes de courses
Plaque de cuisson qui brille (dégraissant + chiffon microfibre)
Four propre (au moins la vitre)
Évier complètement vide et sec (pas de vaisselle, même propre qui sèche)
Robinet sans traces de calcaire

Les détails qui comptent :

Poubelle cachée ou sortie
Torchons rangés ou absents
Éponge et produit vaisselle hors de vue

💡 Astuce pro : Citrons ou oranges dans une corbeille apportent une touche de couleur qui fait très bien en photo. Évitez les bananes (noircissent vite sous l’éclairage) et les fruits trop mûrs.

🛏️ Les chambres : Calme et sérénité

Les chambres doivent évoquer le repos et la détente. L’objectif est de créer une atmosphère sereine où l’acheteur s’imagine déjà dormir paisiblement.

Le lit (élément central à soigner absolument) :

Linge de lit neutre, propre et REPASSÉ (blanc, beige, gris clair)
Coussins décoratifs en nombre impair (3 ou 5 – c’est plus esthétique visuellement)
Couvre-lit ou couette qui tombe de manière parfaitement symétrique des deux côtés
Pas d’oreiller enfoncé ou froissé

Le reste de la pièce :

Tous les vêtements rangés (rien sur les chaises ou le sol)
Tables de nuit dégagées (pas de réveil, médicaments, livres en cours, chargeurs)
Portes de penderies et placards fermées
Stores ou volets réglés pour une lumière douce

💡 Astuce pro : Si vos draps sont un peu fatigués, investissez 50-80€ dans une parure neuve pour la chambre principale. C’est l’investissement le plus rentable pour transformer l’ambiance de la pièce sur les photos. <!– IMAGE SUGGESTION: Chambre bien préparée avec linge blanc vs chambre encombrée –>

🚿 La salle de bain : L’impression de neuf

La salle de bain est souvent petite et difficile à photographier. Une préparation minutieuse est d’autant plus essentielle pour donner une impression de propreté et d’espace.

Ce qui DISPARAÎT (rangez tout dans un carton temporairement) :

Tous les produits de toilette sans exception (shampooing, gel douche, dentifrice, brosses à dents, rasoirs…)
Les serviettes usagées ou dépareillées
Le tapis de bain (sauf s’il est impeccable et parfaitement assorti)
La poubelle
La brosse WC (dans un placard, vraiment)

Ce qui doit BRILLER :

Robinetterie (vinaigre blanc + chiffon microfibre, frottez jusqu’à ce que ça reflète)
Miroirs sans aucune trace ni éclaboussure
Paroi de douche détartrée
Joints (si noirs ou moisis, un coup de stylo blanchisseur fait des miracles pour 5€)
Faïence et carrelage

Mise en scène minimaliste :

Serviettes neuves ou impeccables, blanches de préférence, roulées ou pliées façon hôtel
Une plante verte qui supporte l’humidité (pothos, fougère)
Un joli distributeur de savon assorti (pas le flacon plastique de supermarché)

💡 Astuce pro : Dans les petites salles de bain, le miroir est votre meilleur allié. Un grand miroir parfaitement propre agrandit visuellement l’espace de manière spectaculaire sur les photos.

🌳 Extérieurs : Jardin, terrasse, balcon

Pour les propriétés en Bourgogne avec terrain, les photos extérieures et la vidéo drone immobilier font souvent la différence. Un beau jardin peut déclencher un coup de cœur immédiat.

Jardin :

Pelouse tondue 2-3 jours avant (pas la veille pour éviter les traces de tondeuse)
Haies et arbustes taillés proprement
Feuilles mortes et branches ramassées
Outils de jardinage, arrosoirs, tuyaux rangés hors de vue
Mobilier de jardin propre et bien disposé (ou retiré si abîmé)

Terrasse / Balcon :

Sol nettoyé en profondeur (karcher si nécessaire)
Salon de jardin propre, coussins en place
Plantes en pot fleuries et en bonne santé
Barbecue propre ou couvert
Poubelles, vélos, objets de stockage : hors de vue

💡 Astuce pro : Vous avez une piscine ? C’est un argument de vente majeur. Eau cristalline obligatoire, couverture retirée, margelles nettoyées, mobilier de piscine installé. La piscine peut justifier à elle seule un supplément de 20-30% sur le prix.

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Les Détails Invisibles Qui Changent Tout

☀️ Lumière naturelle : votre meilleure alliée

Le jour de la séance photo, la gestion de la lumière est primordiale :

Ouvrez TOUS les volets, stores et persiennes à 100%
Tirez les rideaux complètement sur les côtés (ne les fermez jamais, même partiellement)
Nettoyez les vitres côté intérieur ET extérieur (les vitres sales créent un voile gris disgracieux)
Programmez la séance idéalement en fin de matinée (10h-12h) ou début d’après-midi (14h-16h) quand la lumière est la plus flatteuse

💡 Ampoules : un détail crucial

Vérifiez que TOUTES les ampoules fonctionnent (même celles que vous n’allumez jamais)
Remplacez les ampoules grillées avant la séance
Idéalement, utilisez des ampoules de même température de couleur dans chaque pièce (évitez le mélange blanc froid / blanc chaud qui donne un rendu bizarre)

🐕 Animaux de compagnie

Aussi mignons soient vos compagnons, ils compliquent les séances photo :

Confiez-les à un voisin, ami ou famille pendant les 1-2 heures de la séance
Rangez complètement leurs affaires : gamelles, paniers, litières, jouets, griffoirs
Passez soigneusement l’aspirateur pour retirer les poils (surtout sur les canapés et tapis)
Aérez pour éliminer les éventuelles odeurs

Le Jour J : Checklist Dernière Minute

⏱️ 30 minutes avant l’arrivée du photographe

[ ] Toutes les lumières de la maison allumées
[ ] Tous les volets et rideaux ouverts
[ ] Dernier tour rapide pour retirer les objets oubliés
[ ] WC vérifiés (lunette baissée, papier toilette bien installé, brosse WC cachée)
[ ] Toutes les portes de placards et penderies fermées
[ ] Lits refaits une dernière fois

⏱️ 10 minutes avant

[ ] Poubelles sorties de la maison
[ ] Télévision et tous les écrans éteints
[ ] Vos affaires personnelles du jour rangées (sac, clés, téléphone, veste)
[ ] Animaux confiés ou sortis
[ ] Dernière vérification des surfaces (traces de doigts sur les vitres, poussière visible)

<!– IMAGE SUGGESTION: Infographie checklist téléchargeable en PDF –>

Les 5 erreurs fatales à éviter

Erreur courante	Pourquoi c’est un problème
Trop de décoration	L’espace paraît plus petit et encombré, l’acheteur ne voit plus les volumes
Photos personnelles partout	L’acheteur ne peut pas se projeter dans VOTRE vie de famille
Négliger les petites pièces	Le cellier, le garage, la buanderie… chaque m² compte et peut faire basculer une décision
Faire le ménage le jour même	Risque de manquer de temps, de stresser, et d’oublier des détails
Rester pendant toute la séance	Vous gênez l’accès aux angles, vous apparaissez dans les reflets, vous stressez le photographe

Temps de Préparation : Soyez Réaliste

Type de bien	Temps de préparation conseillé
Studio / T1	2-3 heures
Appartement T2-T3	4-5 heures
Appartement T4+ / Petite maison	6-8 heures
Grande maison avec jardin	1 journée
Propriété de standing	1-2 jours

⚠️ Conseil important : Préparez TOUJOURS la veille ou l’avant-veille, jamais le jour même. Vous serez plus serein, vous n’oublierez rien, et vous pourrez profiter des dernières heures pour les finitions.

FAQ : Toutes vos questions sur la photo immobilière

Combien coûte une séance photo immobilière à Chalon-sur-Saône ?

Les tarifs d’un photographe immobilier à Chalon-sur-Saône varient selon la taille du bien et les prestations. Voici mes forfaits :

150€ HT : Forfait Essentiel (appartement T1-T3, 15 photos HDR, livraison 48h)
250€ HT : Forfait Premium (maison, 25 photos + vidéo slideshow, livraison 24h)
450€ HT : Forfait Prestige (propriété de standing, 40 photos + vidéo + drone)

Le déplacement est gratuit dans un rayon de 30km autour de Chalon-sur-Saône.

Pourquoi engager un photographe immobilier professionnel ?

Les annonces avec photos immobilières professionnelles reçoivent 118% plus de clics que celles avec photos smartphone. Un photographe pro utilise un équipement adapté (objectifs grand-angle, éclairage studio, technique HDR) pour valoriser chaque espace, même les pièces sombres ou exiguës. C’est un investissement qui accélère la vente et peut même justifier un prix de vente plus élevé.

Quelle est la différence entre une photo sur smartphone et une photo professionnelle ?

Un smartphone capture une image “plate” avec un angle de vue limité et une gestion de la lumière basique. Un photographe immobilier professionnel utilise :

La technique HDR (plusieurs expositions combinées) pour des images parfaitement équilibrées
L’éclairage studio pour illuminer les pièces sombres
Des objectifs grand-angle professionnels sans distorsion

Le résultat : des pièces lumineuses qui paraissent plus grandes, une qualité qui inspire confiance aux acheteurs.

Faut-il vider complètement le bien pour les photos ?

Non, surtout pas. Un bien meublé avec goût aide les acheteurs à se projeter et à évaluer les volumes. L’objectif est de désencombrer (retirer le superflu) et dépersonnaliser (réduire les objets trop personnels), pas de vider les pièces. Seuls les plans de travail de cuisine et les tables de nuit doivent être quasi vides.

Combien de temps dure une séance photo immobilière ?

Comptez environ :

45 min à 1h pour un appartement T2-T3
1h30 à 2h pour une maison avec jardin
2h30 à 3h pour une propriété avec drone

Ce temps inclut l’installation de l’éclairage, les ajustements de mise en scène et la prise de vue sous plusieurs angles pour chaque pièce.

Proposez-vous des photos par drone en Bourgogne ?

Oui. La vidéo drone immobilier est idéale pour les propriétés avec terrain, piscine, dépendances ou environnement remarquable. Je suis équipé d’un drone DJI pour les photos et vidéos aériennes 4K. C’est inclus dans le forfait Prestige (450€) ou disponible en option pour les autres forfaits.

Dans quelles villes intervenez-vous en Bourgogne ?

Je suis photographe immobilier basé à Chalon-sur-Saône et j’interviens dans toute la région :

Gratuit : Chalon-sur-Saône, Chagny, Givry, Saint-Marcel (rayon 30km)
+20€ : Beaune, Mâcon, Le Creusot, Tournus
+40€ : Dijon, Autun, Louhans
Sur devis : reste de la Bourgogne, Lyon

Quel est le délai de livraison des photos ?

48h pour le forfait Essentiel
24h pour le forfait Premium
Livraison express le jour même possible (+50€)

Vous recevez vos photos immobilières haute résolution par lien de téléchargement sécurisé, prêtes à être utilisées sur SeLoger, LeBonCoin, PAP, Logic-Immo et tous vos supports print.

Dois-je être présent pendant la séance ?

Votre présence est utile au début pour me présenter le bien, me signaler les points forts à mettre en valeur et me donner accès à toutes les pièces. Ensuite, vous pouvez vaquer à vos occupations. Je vous contacte quand j’ai terminé.

Prêt à valoriser votre bien immobilier ?

Vous avez maintenant toutes les clés pour préparer votre appartement ou maison comme un professionnel du home staging.

Il ne reste plus qu’à capturer ce travail de préparation avec des photos qui vendent.

Si vous êtes à Chalon-sur-Saône, Beaune, Mâcon, Dijon ou ailleurs en Bourgogne, je mets mon expertise et mon équipement professionnel au service de votre vente :

✅ Boîtier Canon EOS R7 (32.5 mégapixels) ✅ Objectifs grand-angle Canon RF ✅ Éclairage studio Godox professionnel ✅ Drone DJI pour vues aériennes ✅ Livraison rapide sous 24-48h ✅ Forfaits à partir de 150€ HT

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Article mis à jour en décembre 2025